La nuova Arena Garibaldi si farà dove si trova oggi, a Porta a Lucca. Questo è il punto di partenza e su questo non ci piove. Ci saranno anche importanti facilitazioni, con un iter preciso legato alla Legge Stadi che il Pisa Sporting Club ha deciso di usare per arrivare al restyling definitivo. Che non è così lontano temporalmente come qualcuno potrebbe pensare. Inoltre facciamo il punto sul centro sportivo di Gagno, ormai ufficialmente partito con i lavori.
PARTE 1, LA FUTURA ARENA GARIBALDI
Dalla “Variante Stadio” al nuovo scenario. Per anni il dibattito è ruotato intorno alla cosiddetta Variante Stadio, legata a un progetto di nuovo impianto promosso da Dea Capital, con un modello diverso rispetto a quello attuale. Quell’iter oggi è chiuso: la società ha cambiato i piani anni fa e anche la sentenza del Tar ha annullato la variante urbanistica che accompagnava quel piano. Questo, a essere sinceri, è forse l’unico errore commesso dall’attuale amministrazione comunale in questi anni. Aver voluto inserire nella variante stadio l’impedimento della realizzazione della moschea si è in parte ritorto contro. Da un lato, politicamente, Conti e il centro destra in un certo senso manterranno l’originale promessa elettorale di impedire (almeno durante il loro mandato) la costruzione della moschea (vedi più avanti nella sezione “parcheggi”), ma questo ha generato non pochi grattacapi alla vicenda Arena e anche qualche frizione con il Pisa, in passato. La sentenza del Tar infatti ha messo in evidenza alcuni punti critici: mancata verifica completa della sostenibilità della variante dopo il taglio di alcune aree a parcheggio, carenze sugli standard urbanistici e lacune nelle valutazioni ambientali. In pratica: il vecchio pacchetto “nuovo stadio + parcheggi” non funziona più, ma era ormai anche già stato superato da quanto emerso nell’ultimo anno e mezzo, con la volontà del Pisa di avvalersi della legge stadi (ne parleremo più avanti). Quindi l’Arena Garibaldi e il futuro progetto resteranno bloccati da questo avvenimento? Assolutamente no. Da tempo infatti si è aperto un altro percorso.
Il punto fermo: l’Arena resta a Porta a Lucca. Nella recente seduta della prima commissione consiliare (consigliamo questa lettura), con l’assessore all’urbanistica Massimo Dringoli e la dirigente comunale Daisy Ricci, è stato chiarito un aspetto: il nuovo stadio, quando sarà, sarà un restyling dell’Arena Garibaldi dove si trova oggi. Non si parla quindi di uno spostamento in un’altra zona della città, ma di una trasformazione profonda dell’impianto esistente, dentro il quartiere di Porta a Lucca, con tutte le conseguenze su parcheggi, viabilità e rapporti con i residenti.
I parcheggi. Proprio il tema dei parcheggi è il punto più delicato lasciato in eredità dalla sentenza del Tar. In passato era stato previsto un grande parcheggio nell’area dove era stata ipotizzata la moschea e un altro nell’area verde di via Rindi, davanti alla scuola Mazzini e a servizio anche della scuola Filzi. La sentenza ha cancellato queste previsioni: per riproporre il parcheggio in via Rindi serve una nuova variante ad hoc. Il Comune ha già avviato la procedura con una delibera d’ottobre. L’idea è quella di un parcheggio a raso, non multipiano, usando terreni privati e altre superfici vicine. Questo è un passaggio chiave, perché gli standard di parcheggio e le opere di mobilità collegate allo stadio saranno uno dei tasselli che gli uffici dovranno valutare quando arriverà il progetto del Pisa con la Legge Stadi.
Come funziona la Legge Stadi e perché il Pisa la userà. Il Pisa Sporting Club ha scelto di usare lo strumento della Legge Stadi. È una normativa nazionale pensata per facilitare la costruzione o il restyling degli impianti sportivi, collegandoli a interventi di riqualificazione urbana e di mobilità sostenibile. In sintesi, la Legge Stadi prevede che il progetto dello stadio e delle opere connesse venga esaminato in una Conferenza dei servizi unica, a cui partecipano tutti gli enti interessati (Comune, Regione, Sovrintendenza, enti ambientali, ecc.); che l’approvazione di questa Conferenza valga anche come variante urbanistica, quando serve, e comporti la dichiarazione di pubblica utilità dell’opera; che il privato possa inserire, oltre allo stadio, funzioni complementari (commerciali, servizi, spazi di quartiere) a sostegno dell’equilibrio economico del progetto e della rigenerazione urbana. Tradotto: invece di aprire un lungo iter di variante urbanistica “classica”, la Legge Stadi consente di fare un unico procedimento, più compatto, in cui lo stadio e le opere attorno vengono valutati insieme. Se il progetto passa, diventa automaticamente compatibile con gli strumenti urbanistici, con un risparmio di tempo rispetto ai percorsi ordinari. La proprietà del Pisa ha manifestato l’intenzione di procedere così, attraverso una cessione o una concessione pluriennale dell’Arena: lo stadio è di proprietà comunale, quindi il Comune dovrà bandire una gara per metterlo a disposizione del soggetto che poi realizzerà il restyling e lo gestirà. Esiste già una valutazione di 4,29 milioni di euro per l’attuale Arena.
Chi progetterà la nuova Arena: il ruolo di Archea Associati. Sul fronte del progetto architettonico, un tassello è già definito: sarà lo studio Archea Associati a firmare il restyling definitivo dell’Arena Garibaldi. Lo studio fiorentino, fondato nel 1988 e attivo con oltre 200 architetti tra Firenze, Roma, Milano, Genova e Parigi, ha già curato gli interventi estivi per l’adeguamento alla Serie A. Ora è stato individuato come riferimento anche per il progetto “di lungo periodo”. La nuova Arena, nelle linee già tracciate, dovrebbe avere una capienza di circa 16.800 posti, limite massimo possibile nell’attuale contesto; essere completamente coperta; prevedere la demolizione e ricostruzione graduale di curva e gradinata, a fasi, sul modello di quanto fatto a Udine e Bergamo; riutilizzare gli spazi dietro la tribuna per nuove funzioni (museo o sala storica dedicata al Pisa, aree lounge e bar, spazi per i tifosi, funzioni di servizio). Il progetto è “avanzato” ma non ancora presentato ufficialmente al Comune: la società però stava aspettando di partire col centro sportivo di Gagno, nei prossimi mesi (si vocifera entro fine stagione e non come ipotizzato da qualcuno tra un anno e mezzo), porterà sul tavolo il piano definitivo per l’Arena.
Cosa succederà quando il Pisa avrà presentato il progetto. Quando il Pisa presenterà ufficialmente il progetto, gli uffici del Comune dovranno verificare due cose: Innanzitutto se l’intervento proposto è compatibile con le norme attuali (dove non servono varianti); quali opere aggiuntive sono necessarie: parcheggi, mitigazioni ambientali, interventi sulla viabilità, opere di compensazione per il quartiere. La normativa urbanistica oggi “vede” l’Arena così com’è, senza nuove funzioni. La Legge Stadi però consente di affiancare allo stadio altre destinazioni d’uso: negozi, servizi, spazi culturali e sociali, funzioni che possono rendere sostenibile l’investimento e portare benefici al quartiere. Sarà proprio questo mix a essere messo sotto la lente nella Conferenza dei servizi.
Le tempistiche. Da quel momento si aprirà la fase tecnica: deposito del progetto, istruttoria degli uffici, convocazione e svolgimento della Conferenza dei servizi, eventuali integrazioni, approvazione finale. Poi serviranno il progetto esecutivo e l’apertura dei cantieri. I tempi? La Legge Stadi accelera l’iter, prevedendo in meno di 18 mesi dalla presentazione del progetto l’avvio dei lavori. Si tratterebbe, nella peggiore delle ipotesi, del 2027 inoltrato, al massimo 2028. Non il 2030 o il 2032, come ipotizzato da qualcuno (ciò significherebbe tra cinque o sette anni), del tutto fuori contesto rispetto alle idee di Knaster. Cosa più importante, procederà di pari passo con il centro sportivo di Gagno e non di seguito. Inoltre, questa amministrazione comunale, che tanto ha fatto per far sì che il sogno del Pisa Sporting Club diventasse realtà, al netto di qualche inciampo, farà di tutto per accelerare i tempi, in modo tale che la cessione dell’impianto e il futuro avvio dei lavori, siano uno degli ultimi atti ufficiali di Conti nel suo decennio come sindaco di Pisa.
L’esempio di Arezzo. A supportare la nostra tesi sulle tempistiche veloci un esempio utile arriva da Arezzo, primo caso italiano di applicazione piena della Legge Stadi: qui la società “Città di Arezzo” ha presentato un progetto di restyling dell’impianto esistente, da circa 13mila posti, per un investimento complessivo di oltre 35 milioni. L’iter è stato costruito fin dall’inizio su un dialogo costante fra Comune e club, a partire da una conferenza dei servizi preliminare che ha permesso agli uffici di fissare prescrizioni e condizioni prima del progetto definitivo, legato anche a un’estensione pluriennale del diritto di superficie. Il nuovo stadio è pensato come spazio urbano aperto tutto l’anno, con aree ristorazione, servizi, funzioni culturali e lavorative, forte attenzione alla sostenibilità (impianti ad alta efficienza, fotovoltaico, recupero delle acque piovane, comunità energetica). Adesso Arezzo si prepara alla conferenza dei servizi decisoria; il cronoprogramma prevede l’avvio dei lavori nel 2026 e il completamento attorno al 2030, con il cantiere articolato per fasi per mantenere lo stadio utilizzabile durante buona parte dei lavori.
PARTE 2: IL CENTRO SPORTIVO DI GAGNO, VICINI ALLA POSA DELLA PRIMA PIETRA
Il Pisa Sporting Club ha chiuso la fase delle carte e dei sopralluoghi e ha portato il cantiere nella sua fase operativa. Per capire bene a che punto siamo, però, è utile rimettere in fila tutte le tappe di questi ultimi mesi: dalla “fase zero” allo sbarco di IngFerrari, fino alle opere a scomputo e alle tempistiche per la consegna del Pisa Training Centre.
Il progetto: una cittadella nerazzurra sotto la Torre. Il centro sportivo sorgerà sui terreni di Gagno, a due passi dalla Cetilar Arena e dal centro città. L’area è di circa 121.900 metri quadrati. Dentro dovranno trovare posto: la sede operativa del club, una foresteria per i giocatori, un nuovo Pisa Store, un’area ristoro spazi per l’Academy e il settore giovanile sette campi da calcio, uno dei quali omologato per gare ufficiali con una tribuna oltre 1.500 posti. Quando sarà terminato, il Pisa Training Centre diventerà il quartier generale del club: per la prima volta in oltre cent’anni di storia, prima squadra e principali squadre giovanili avranno una “casa” unica, stabile e attrezzata.
La “fase zero”: spianamento e preparazione del terreno. Il primo passo concreto è stato la cosiddetta fase iniziale del cantiere, quella di preparazione dei terreni, già ultimata. L’incarico è stato affidato all’impresa Toni Luigi, che ha eseguito: spianamento e modellazione del piano di campagna, movimenti di terra, predisposizione dell’area per le opere successive. Questa fase è stata completata da tempo ed è servita per consegnare un terreno pronto alla grande impresa che dovrà realizzare l’opera principale. Da lì in poi, la palla è passata alla proprietà e ai suoi consulenti, chiamati a scegliere il general contractor.
La scelta del general contractor: mesi di analisi. Su un investimento di questa dimensione, la scelta dell’appaltatore principale è stata tutto tranne che rapida. La proprietà, con Alexander Knaster in prima linea, ha passato mesi a valutare le proposte dei gruppi in corsa. Il contratto vale svariate decine di milioni di euro, con una serie di clausole tecniche e legali da pesare con molta attenzione. Alla fine la società ha individuato il suo partner: è IngFerrari il general contractor del Pisa Training Centre, superando la concorrenza di Enegreen. La decisione è stata ratificata nel consiglio di amministrazione e ha sbloccato la fase successiva.
Chi è IngFerrari e cosa farà a Gagno. IngFerrari S.p.A., con sede a Modena, fa parte di un gruppo che lavora nel general contracting e nel facility management per l’industria italiana. A Gagno avrà un ruolo centrale: sarà l’unico referente per il club, cioè il soggetto che tiene in mano l’intero cantiere. Compiti principali: coordinare tutte le imprese che lavoreranno in subappalto programmare tempi e fasi dei lavori garantire il rispetto delle tempistiche (circa 15 mesi) controllare la qualità dell’opera fino alla consegna finale Sul proprio sito l’azienda ha parlato di incarico di “grande prestigio” e ha fissato come obiettivo proprio il completamento del centro sportivo in un arco di circa 15 mesi (metà 2027).
La ripartenza del cantiere e la tabella di marcia. Chiuso il capitolo “scelta del general contractor”, la società ha potuto riaccendere il cantiere. Giovanni Corrado lo aveva spiegato chiaramente: le ruspe erano ferme proprio in attesa di definire il contratto principale. Una volta individuata IngFerrari, il club ha fissato una tabella di marcia: primi campi da gioco pronti entro la fine della stagione 2025-26, per metterli a disposizione della prima squadra, fase successiva dedicata agli edifici (sede, foresteria, servizi) e alle strutture complementari, conclusione complessiva del centro sportivo entro l’inizio del 2027, sempre con l’orizzonte dei 15 mesi di lavori effettivi. Sono tempi ambiziosi, che ovviamente dipenderanno anche da eventuali imprevisti in corso d’opera, ma rappresentano oggi il riferimento operativo della società.
1 Dicembre: IngFerrari prende possesso dell’area. La data simbolica dell’avvio della fase pienamente operativa è il 1 Dicembre, quando IngFerrari ha assunto formalmente il possesso del cantiere di Gagno. Da quel momento sono arrivate le nuove ruspe e le baracche di cantiere, sono state organizzate le squadre e le ditte che lavoreranno nelle varie fasi, è partita la pianificazione dettagliata della sequenza di interventi. A breve è prevista anche una cerimonia ufficiale per la posa della prima pietra, momento che segnerà anche dal punto di vista pubblico l’inizio della costruzione vera e propria della cittadella nerazzurra. In parallelo, la ditta Toni Luigi non è uscita di scena. Conclusa la preparazione del terreno, l’impresa sta ora eseguendo le cosiddette opere a scomputo, previste dall’accordo tra Comune di Pisa e Pisa Sporting Club. Di cosa si tratta: realizzazione di pozzetti e opere accessorie sugli impianti, sistemazione dei parcheggi previsti nell’area, riqualificazione del viale che porta al cimitero di Gagno. Sono interventi che non riguardano solo il centro sportivo in sé, ma migliorano il contesto urbano attorno al nuovo impianto, con ricadute dirette anche per il quartiere.
Commenti
